Prêt en devise pour frontaliers : le guide pour tout comprendre

Prêt en devise

Le prêt en devise (ou prêt immobilier en devise, ou encore prêt EUR franc suisse) pour les frontaliers qui travaillent en Suisse et qui veulent acheter un bien immobilier en France est un prêt au fonctionnement très particulier et qui est adapté aux personnes qui ont des revenus en francs suisses. Ce crédit immobilier est très différent de ceux qui se font en Suisse d’une part, et en France d’autre part.

Voici quelques informations pour bien les comprendre, avec les avantages et inconvénients.

Quel est l’intérêt de souscrire un crédit immobilier en devises ?

La problématique du rachat de prêt en devise

Principaux types de taux

Durée des prêts en devise

Apport personnel pour les prêts immobiliers en devises

Où souscrire ces prêts immobiliers en devises ?

La garantie bancaire pour les prêts immobilier en devises

Frontaliers, bénéficiez des meilleurs taux et des meilleurs crédits immobiliers avec notre service gratuit

Pourquoi souscrire un prêt en devise quand on est frontalier ?

Le prêt en devise (ou prêt immobilier en devises, appelé également prêt EUR / CHF) est une formule qui peut être intéressante pour les travailleurs frontaliers en Suisse (et de manière générale tous ceux qui ont des revenus en francs suisses) qui souhaitent devenir propriétaire en France, soit dans le cadre de l’achat d’une résidence principale, soit dans le cadre de l’achat d’une résidence secondaire ou d’un investissement immobilier locatif.

Quel est l’intérêt d’un prêt en devise ? Celui, notamment, de limiter les variations du taux de change tous les mois. En effet, en étant salarié en Suisse, votre salaire est versé en francs suisses. Si vous décidez de souscrire un prêt immobilier « classique » (en euros), vous courez le risque de voir votre mensualité augmenter du simple fait de la variation du taux de change entre le franc suisse et l’euro. Ce risque est d’autant plus important que la durée du prêt immobilier est importante : personne ne peut prévoir l’évolution du taux de change euro chf sur une très longue période, même si le franc suisse est historiquement réputé pour être une devise dite forte.

Voici un exemple qui illustre l’intérêt du prêt en devise :

  • vous souscrivez un crédit immobilier « classique » en euro. Votre mensualité s’élève à 1 400 euros / mois. A la souscription du prêt en devise, le taux de change euro / francs suisse est à 1,10 (un euro équivaut à 1,10 francs suisses). Vous devrez changer 1 540 francs suisses pour obtenir 1 400 euros.
  • quelques mois plus tard, le taux de change EUR CHF a évolué et passe à 1,30. Ainsi, pour la même mensualité de 1 400 euros, vous devrez alors changer : 1 820 francs suisses.

Dans le deuxième cas, du seul effet du taux de change, votre prêt vous a coûté plus cher alors que votre mensualité en euros est restée la même. Sur plusieurs années, ces différences peuvent être très significatives et déséquilibrer le budget familial.

Attention toutefois : la souscription d’un prêt en devise n’est pas sans risque, car si le risque de change est anéanti chaque mois (vous remboursez dans la même devise que vos revenus), ce risque de change est reporté lors de la revente du bien immobilier, or un prêt en devise couvre en général des durées qui s’étalent sur plusieurs années : le risque de variation du taux de change est donc potentiellement important sur de telles durées. Dans ce cas, de fortes variations de change (notamment dans le cas où le franc suisse augmente par rapport à l’euro) peuvent réduire à néant une plus value ou pire, vous empêcher de vendre votre bien. Aussi, suivant les périodes et surtout les conditions de taux, la souscription d’un prêt en devise quand on est frontalier n’est pas forcément la meilleure des solutions, car il y a plusieurs bonnes raisons objectives de ne pas souscrire de prêt en devise.

La problématique du rachat de prêt en devise

Pour ceux qui ont déjà souscrit un prêt en devise, il peut être intéressant, si la période est favorable aux taux d’intérêt bas, de renégocier son taux auprès de sa banque ou bien de faire racheter son prêt en devise auprès d’une banque concurrente. Comme le prêt en devise est un crédit au fonctionnement très particulier, le rachat de prêt l’est également, et impose un certain nombre de conditions. Par ailleurs, les variations du taux de change EUR CHF peuvent rendre le rachat de votre prêt impossible. Pour vous aider à mieux cerner cette problématique, nous avons rédigé un article sur le rachat de prêt en devise, accompagné d’une infographie.

 

Les principaux types de taux pour les crédit immobiliers en devise

Suivant les conditions de taux, les établissements bancaires proposent plus ou moins de possibilités pour le financement de biens immobiliers. Par exemple, à certaines période, les prêts à taux variable indexées sur le LIBOR ont été supprimées du « catalogue » de presque toutes les banques. Ce que nous vous proposons ici est une liste de ce qui se fait, indépendamment de la période. Les banques proposent ainsi pour les frontaliers qui souhaitent souscrire un prêt en devise des taux qui peuvent être de plusieurs types :

Le taux fixe

Pendant toute la durée du crédit immobilier en devise, votre taux d’intérêt restera toujours le même. Ce taux d’intérêt est déterminé une fois pour toute dans le contrat de prêt établi par la banque. Un facteur important du prêt en devise doit être bien compris : le mode d’amortissement.

Le mode d’amortissement du prêt en devise à taux fixe

Selon la banque et mode d’amortissement choisi (l’amortissement correspond au remboursement, tous les mois, du capital emprunté à la banque pour votre achat immobilier), vous aurez la possibilité de rembourser votre prêt :

  • soit avec des échéances constantes : dans ce cas, votre remboursement mensuel (l’échéance) sera toujours le même pendant toute la durée du contrat de prêt. La part d’intérêt qui compose la mensualité sera plus importante au début du prêt, et diminuera avec le temps. A l’inverse, la part du capital remboursé (l’amortissement) augmentera avec le temps.
  • soit avec des échéances dégressives : dans ce cas, votre échéance baissera tous les mois car avec ce mode d’amortissement, le capital remboursé tous les mois est le même. Comme le capital restant à rembourser diminue tous les mois, la part d’intérêt diminue également, ce qui explique la baisse de l’échéance tous les mois.

Attention : le choix du mode d’amortissement n’est pas anodin car dans le cas de l’échéance constante, vous paierez plus d’intérêts en début de prêt, ce qui vous coûtera plus cher. Pour vous en assurer, demander simplement au professionnel qui monte le dossier de vous le montrer dans une simulation.

Dans quels cas faut-il choisir un taux fixe ?

  • Le prêt en devise à taux fixe est à recommander aux frontaliers ou personnes qui n’aiment pas les surprises budgétaires (les personnes qui n’aiment pas le risque) et/ou qui ont un budget modéré : en effet, si vous empruntez avec un taux d’endettement proche de 33%, toute augmentation de l’échéance de prêt pourrait être un problème d’un point de vue de la gestion de votre budget. Avec un prêt en devise taux fixe, vous ne courrez pas ce risque.
  • Le choix d’un taux fixe est bien évidemment guidé par les conditions de taux du marché. Si vous souscrivez un prêt en devise à une période où les taux sont bas (comme ça a été par exemple le cas en 2014 et début 2015), cela peut être particulièrement intéressant car vous empruntez sans risque de voir évoluer le taux à un niveau de taux d’intérêt très bas.

Le taux variable (ou taux révisable)

Dans le cas du taux variable, le taux change a une fréquence qui est déterminée dans le contrat de prêt (les échéances possibles sont : tous les mois, tous les trimestres, tous les semestres, tous les ans). Dans la plupart des contrats, la révision du taux est faite à partir d’un indice. Dans le cas des contrats de prêts en devises pour les frontaliers travaillant en Suisse, l’indice qu’on utilise en général est le LIBOR (London Interbank Offered Rate, littéralement taux interbancaire pratiqué à Londres). A ce LIBOR, il faut ajouter la marge de la banque. Cette marge varie selon votre profil (et notamment le risque que vous représentez pour la banque, et la volonté de la banque de vous avoir comme client) et est déterminée pendant toute la durée du contrat. Concrètement, cette marge est au minimum de 0,4%, et va rarement au delà de 1%. Votre taux variable est alors composé du LIBOR et de la marge de la banque.

Comment négocier la marge pour son taux variable

Autant le LIBOR n’est pas négociable, autant la marge l’est. Pour négocier dans les meilleures conditions, il faut avoir en tête les informations suivantes (il n’y a pas d’ordre d’importance) :

  • plus votre apport personnel pour votre projet immobilier sera important, meilleure sera votre capacité à négocier la marge de la banque à la baisse
  • le taux d’endettement joue également un rôle : plus il est élevé, moins il sera possible de négocier (le taux d’endettement est le ration entre l’ensemble de ce que vous gagnez – salaires, revenus locatifs… – et vos charges – et donc l’échéance du prêt en devise, ainsi que les autres charges de votre foyer)
  • les banques françaises étant depuis 2008, en recherche de liquidités, le fait de placer de l’argent dans la banque peut être un facteur significatif de négociation de la marge. Certes, quand on achète un bien immobilier, on est en général plutôt dans la situation où on vide ses comptes, mais si vous avez la chance de pouvoir conserver une partie de votre épargne pour la placer à la banque, ce sera forcément positif pour la négociation de la marge. De la même manière, si vous êtes en mesure de prouver que vous pourrez placer tous les mois à la banque de l’épargne, c’est un facteur qui vous permettra de mieux négocier votre marge.
  • des facteurs relatifs à votre métier et votre environnement professionnel ont également une influence sur la négociation de la marge : des éléments comme l’ancienneté dans votre métier, la taille et la notoriété de votre entreprise peuvent avoir un impact sur cette négociation.

Dans quel cas choisir un taux variable ?

Compte tenu de sa nature, le taux variable indexé sur le LIBOR est à réserver aux frontaliers ou personnes dont les revenus sont suffisamment élevés (en regard de leurs dépenses) pour encaisser une éventuelle hausse de l’échéance due à une hausse du LIBOR. En clair, si vous êtes un peu « limite » avec un taux d’endettement élevé, le taux variable n’est pas fait pour vous car à la moindre hausse, vous vous mettriez en situation financière délicate. Dans un contexte de taux bas, le choix d’un taux variable pour son prêt en devise est très discutable, même s’il sera forcément moins élevé qu’un taux fixe. De manière générale, choisir un taux variable représente un risque (de hausse), qui, cumulé au risque de change (avec notamment une hausse du franc suisse par rapport à l’euro), peut vraiment poser problème.

Le taux capé

Le taux capé est simplement un taux variable dont on limite la hausse en fixant une limite (appelée « CAP », d’où le nom de taux capé). Il en reprend d’ailleurs les caractéristiques principales, notamment le fait qu’il soit indexé au LIBOR, et qu’il y ait une marge.

Le CAP est exprimé en pourcentage. Par exemple, avec un taux variable capé de 2% et un CAP de +1%, votre taux variable ne pourra jamais dépasser 2+1=3%. Plus le CAP est faible, plus le prêt en devise vous coûtera cher, et inversement, plus le CAP est élevé, moins le prêt vous coûtera cher.

Attention toutefois, il existe dans certaines banques, des conditions particulières au contrat qui, dans des situations exceptionnelles (comme par exemple une hausse importante du LIBOR), permettent à la banque d’augmenter le taux au-delà du CAP, voire allonger la durée du prêt pour « lisser » cette hausse.

Dans quels cas choisir un taux capé ?

Lorsque les conditions de taux d’intérêt du marché sont élevées ou qu’on est dans une phase de hausse des taux, le choix d’un taux variable capé peut être intéressant dans la mesure où vous pouvez bénéficier d’une éventuelle baisse du LIBOR, tout en limitant une hausse de celui-ci. Dans les périodes où les taux d’intérêt sont bas, il est en général plus intéressant de choisir un prêt à taux fixe, car la différence entre taux fixe et taux variable capé est faible.

Le prêt à taux zéro pour frontaliers

Pour les frontaliers qui vivent en France, il est possible de bénéficier, sous certaines conditions, d’un prêt à taux zéro (PTZ+). Il faut notamment :

  • acheter un bien immobilier pour la 1ère fois
  • acheter dans du neuf
  • ne pas dépasser un certain plafond de ressources (déterminé en fonction de la zone géographique où vous achetez votre bien immobilier, et du nombre de personnes composant votre foyer)

Le prêt à taux zéro peut être obtenu pour l’achat de biens immobiliers neufs. Ce qu’on sait moins, c’est qu’un prêt à taux zéro peut aussi être utilisé pour  financer l’acquisition d’un bien immobilier ancien, dans les cas suivants :

  • le logement que vous voulez acheter nécessite d’importants travaux de rénovation, ce qui le rend assimilable sur le plan fiscal à un bien neuf
  • vous transformez un local non prévu pour l’habitation en logement
  • certaines communes ont des arrêtés communaux qui permettent, sous certaines conditions de montant de travaux, de bénéficier d’un prêt à taux zéro

Pour déterminer l’éligibilité d’un prêt à taux zéro, on tiendra compte de votre revenu fiscal de référence. En tant que frontalier, vos revenus sont en général plus élevés que la moyenne en France, et le coût de l’immobilier en zone frontalière française est également plus élevé que la moyenne : les barèmes tenant compte de ces 2 facteurs, il est donc possible (et réaliste) d’en bénéficier.

La durée d’un prêt à taux zéro dépend avant tout des revenus de l’emprunteur : plus les revenus sont importants, plus la durée est courte. Concrètement, et dans la pratique, la durée d’un prêt à taux zéro varie de 10 à 30 ans, même s’il est possible d’emprunter pour des durées plus courtes.

Enfin, un prêt à taux zéro est un complément pour votre emprunt, et ne peut pas représenter le prêt principal. C’est en général l’intermédiaire financier (banque ou courtier en immobilier) qui se chargera de déterminer votre éligibilité ainsi que le montant et la durée d’emprunt en mettant en place une simulation de prêt.

Si vous souhaitez connaître le plafond de ressource utilisé pour le calcul du PTZ, ainsi que le montant maximal que vous pourrez emprunter dans le cadre du prêt à taux zéro frontalier, alors consultez le site officiel du service public.

 

La durée d’un prêt immobilier en devise

La durée d’un prêt en devise varie selon votre projet et votre souhait, mais est très souvent comprise entre 20 et 25 ans. Les durées de prêts ont été adaptées (et donc rallongées) pour tenir compte de l’augmentation du prix de l’immobilier de ces dernières années, particulièrement en Haute-Savoie et dans l’Ain.

Un prêt immobilier avec une durée de financement importante a l’avantage de réduire les mensualités pour l’emprunteur, mais l’inconvénient de coûter plus cher : en effet, un prêt en devise long vous coûtera plus cher qu’un prêt en devise court, pour 2 raisons principales :

  1. Pour un même emprunteur, plus il empruntera sur une longue péridoe, plus le taux de crédit sera élevé
  2. Pour des emprunts avec des durées longues, l’emprunt est amorti moins rapidement que pour des emprunts avec des durées courtes. Comme le remboursement du capital est plus long, on paye plus d’intérêt que pour des emprunts courts

L’apport personnel pour le prêt en devise frontalier

Il est aujourd’hui plus difficile de souscrire un prêt en devise sans apport personnel (alors qu’auparavant, c’était assez courant). Dans tous les cas, plus votre apport personnel est élevé, plus votre pouvoir de négociation sur la marge et le taux d’intérêt est important. Pour constituer cet apport, il est possible pour un frontalier de prélever une partie de son 2ème pilier suisse (retraite) pour financer l’achat d’une habitation principale. Toutefois, la loi impose que cette part apportée par la prévoyance professionnelle (2ème pilier) ne dépasse pas 10% de l’apport personnel. Nous vous conseillons de contacter des professionnels pour effectuer ce montage.

Les banques procèdent au calcul de ce qu’on appelle la capacité d’emprunt ou encore le taux d’endettement. La banque va simplement prendre en compte :

  • l’ensemble des revenus du foyer (vos salaires bien sûr, ceux perçus en Suisse mais également en France ou ailleurs, les éventuels loyers perçus dans le cadre de placement locatifs, pensions de retraite…)
  • l’ensemble de vos dépenses (vos crédits actuels, les éventuelles pensions alimentaires que vous versez…) auxquelles va s’ajouter la mensualité du crédit que vous sollicitez

L’ensemble des dépenses ne doit pas dépasser 30% de l’ensemble de vos revenus pour que le prêt en devise soit accordé. Concernant spécifiquement les frontaliers travaillant dans les cantons prélevant l’impôt à la source comme à Genève, certaines banques ne tiennent pas compte de cet impôt (elle le rajoutent dans le calcul des revenus), alors que d’autres en tiennent compte.

Les garanties bancaires

Dans le cas où les emprunteurs ne pourraient plus rembourser le prêt, la banque doit pouvoir se rembourser en contrepartie du prêt en devise qu’elle a accordé : c’est le rôle de la garantie bancaire. La garantie bancaire est obligatoire, et peut être de différentes formes : l’organisme de caution, le privilège du prêteur de deniers (PPD), l’hypothèque, la caution solidaire sont les principales garanties bancaires utilisées. Selon votre situation et le type de garantie bancaire choisi, le coût de la garantie bancaire peut varier de manière significative. C’est dans tous les cas un montant à prévoir dans votre budget. Le professionnel qui préparera avec vous votre dossier de prêt (banque ou courtier) vous donnera une première estimation du montant de cette garantie bancaire, notamment dans le cadre d’une simulation de prêt.

L’hypothèque

L’hypothèque est ce qu’on appelle une garantie réelle, et permet au prêteur, en cas de non paiement, de faire saisir le bien immobilier et de le faire vendre, et d’être prioritaire sur tous les autres créanciers éventuels. L’hypothèque est un acte notarié qui fait l’objet d’une publication officielle par le notaire au bureau des hypothèques. L’hypothèque peut faire l’objet d’un acte notarié à part entière ou peut être intégrée directement dans l’acte de vente. Une fois le bien revendu et/ou le prêt soldé, l’hypothèque est conservée encore un an afin de permettre aux éventuels créanciers de se manifester s’il y avait non paiement.

Comme tout acte notarié, l’hypothèque est soumise à diverses taxes et est en général assez onéreuse : les frais d’hypothèques sont dans la plupart des cas d’environ 2% du montant du prêt immobilier, et sont à la charge intégrale des emprunteurs. Toutefois, selon le type de bien (neuf ou ancien), les frais peuvent être plus ou moins importants. Par exemple, les frais d’hypothèque incluent notamment des taxes de publicité foncière (l’annonce officielle faite au service de publicité foncière, anciennement appelé conservation des hypothèques) qui varient de moins de 1% pour les biens neufs à plus de 3% pour les biens immobiliers dans l’ancien.

Enfin, lorsque le prêt en devise est soldé, il faut prévoir des frais de mainlevée d’hypothèque, qui représentent tout de même entre 1 et 2% du capital restant dû.

La caution (organisme de caution)

Pour réduire le coût important pour l’emprunteur occasionné par des garanties telles que les hypothèques, les organismes bancaires ont mis en place des sociétés de cautionnement. Ces sociétés viennent remplacer les hypothèques, et permettent ainsi aux banques de se couvrir en cas de défaillance des emprunteurs. Si l’emprunteur ne peut plus payer son crédit, c’est la société de cautionnement qui paye à sa place, et qui ensuite fait les démarches nécessaires auprès de l’emprunteur (dans ce cas, soit le bien immobilier est vendu, soit une facilité de paiement est accordée à l’emprunteur).

Les société de cautionnement fonctionnent sur le principe de la mutualisation des risques, en mettant en place des fonds de garantie. C’est la société de caution qui se chargera de faire les démarches auprès des emprunteurs potentiellement défaillants. Crédit Logement est l’organisme de caution le plus connu, mais pratiquement chaque banque a mis en place sa propre société de cautionnement.

Le montant de la caution se compose :

  • d’une commission (montant fixe ou un pourcentage du montant du prêt)
  • d’une somme destiné à la mutualisation (chez certains organismes de cautionnement, une partie de cette somme est remboursée à l’emprunteur lors de la revente du bien. Selon l’organisme, cela peut représenter environ 70% des sommes)

L’ensemble représente entre 1% et 2% du montant du prêt, auquel il faut souvent rajouter une marge pour les fluctuations de l’euro CHF.

Attention toutefois :

  • la société de cautionnement peut refuser de vous garantir un bien immobilier (ce qui n’est par exemple pas le cas d’une hypothèque)
  • compte tenu des problématiques de change, certaines banques refuseront la caution pour garantir un prêt en devise (en effet, la société de cautionnement garantit le montant d’un prêt pour un bien immobilier en euro, alors que le prêt en devise est par définition défini en francs suisses)

Contrairement à l’hypothèque, il n’y a pas de frais d’enregistrement, et pas d’acte notarié.

Le privilège de prêteur de deniers

Le privilège de prêteur de deniers (PPD) est très proche dans son fonctionnement de l’hypothèque. Il permet notamment à l’organisme qui possède ce privilège d’être prioritaire sur le remboursement du bien en cas de défaut des emprunteurs s’il y a revente. C’est également un acte notarié, qui est à la charge intégrale de ceux qui empruntent.

Contrairement à l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers n’est pas concerné par la taxe de publicité foncière, mais l’annonce doit tout de même être faite : son coût est donc inférieur à celui de l’hypothèque. Tout comme pour l’hypothèque, des frais de mainlevée sont à prévoir en cas de liquidation du prêt en devise.

Les autres types de garanties

Il existe d’autres garanties que nous ne détaillerons pas ici. Nous citerons toutefois la caution solidaire, qui permet à l’emprunteur de bénéficier de la caution d’une personne. Les revenus et les biens de cette personne sont ainsi engagés en cas de défaillance de l’emprunteur.

La garantie de change

Lors de la signature de votre contrat de prêt en devise, la banque s’engagera à vous prêter un montant déterminé en franc suisse pour le financement de votre bien immobilier. Ce montant en franc suisse a été déterminé par la banque à partir d’un taux de change francs suisse euro. Il est clair que le taux de change pris par la banque pour calculer le montant du prêt en franc suisse ne sera jamais le même que le taux de change effectif le jour de la signature du bien chez le notaire. En d’autres termes, il existe une différence de taux de change entre le moment où le contrat de prêt est établi et le moment où le prêt est réellement débloqué pour la signature chez le notaire sera différent. Et sur des sommes importantes, cela peut être plus que significatif, même si le taux de change euro franc suisse varie peu.

Voici un exemple pour bien comprendre le fonctionnement de la garantie de change :

  • pour un bien d’un montant de 300 000 EUR, le taux de change est, lors de la signature du contrat de prêt en devise, de 1,07 (ce qui signifie que le contrat de prêt en devise prévoit l’emprunt de 321 000 francs suisses).
  • le jour du déblocage des fonds, le cours euro franc suisse est de 1,10 (ce qui signifie qu’il faut apporter en contrepartie de ces 300 000 EUR la somme de 330 000 francs suisses : entre ce que prévoyait le contrat de prêt et le taux de change le jour de la transaction, la différence est de 9 000 francs suisses…. qu’il faudra apporter).

Si vous n’avez pas de garantie de change (appelé par certains banques couverture de change), il faudra apporter la somme (ce qui, dans un budget immobilier, est rarement bienvenu). C’est précisément le rôle de la garantie de change d’éviter ce type de problème : c’est un contrat de vente à terme qui permet de déterminer le taux de change à une échéance donnée et pour un montant déterminé. Pour les projets dits « simples », c’est une précaution plus que recommandée. Pour les projets immobiliers plus complexes et longs (tels que par exemple la construction d’une maison qui nécessite de débloquer des fonds sur plusieurs mois), le taux de change peut varier de manière significative et la garantie de change est pour ainsi dire obligatoire.

La majorité des banques qui commercialisent des crédits immobiliers en devise proposent ce type de services, qui sont parfois payants. Plus l’échéance de garantie est longue (3 ans au maximum), plus le service coûte cher.

L’assurance emprunteur

Pour les bénéficiaires d’un prêt en devise, i semble important d’être assuré en cas de décès ou de maladie / accident ayant pour conséquence l’impossibilité pour l’emprunteur de travailler (et donc de percevoir des revenus et donc de rembourser l’emprunt). C’est le rôle de l’assurance emprunteur, qui n’est en soi pas une obligation légale mais qui est imposée par toutes les banques. L’assurance emprunteur protège à la fois ceux qui empruntent, mais également les banques. L’assurance emprunteur concerne également les frontaliers qui ont souscrit des prêts en devise.

Les contrats groupe et les contrats individuels (délégation d’assurance)

Il existe 2 types d’assurance emprunteur :

  • celles proposées par les banques elle-même (les contrats groupe)
  • les contrats individuels (proposées par les compagnies d’assurance, qu’on appelle également délégation d’assurance).

L’assurance emprunteur concerne bien sûr les personnes qui souscrivent un prêt « traditionnel » mais également les frontaliers qui souscrivent un prêt en devise.  Les contrats individuels, ou délégation d’assurance, sont en général moins coûteux car très facilement ajustables selon la situation de l’assuré (il est notamment possible de ne pas prendre telle ou telle garantie dont on n’aurait a priori pas besoin compte tenu de notre état de santé). A l’inverse, les contrats groupe proposent pour leur part une couverture très (trop) complète, ce qui en augmente également le coût.

Le coût d’une assurance emprunteur dépend de plusieurs facteurs, dont principalement l’état de santé du ou des emprunteurs, et leur âge. Il est également important de bien comprendre l’étendue de la garantie, et de bien voir notamment ce que le contrat d’assurance nomme « les exclusions de garantie ».

Comment changer d’assurance emprunteur ?

Depuis le 26 juillet 2014, la loi française autorise les emprunteurs à changer d’assurance emprunteur (auparavant imposée par la banque), jusqu’à un an après la souscription du prêt immobilier. C’est ce qu’on appelle la délégation d’assurance. Compte tenu du coût très significatif de cette assurance dans le coût total de votre prêt immobilier en devise, il est important de faire le bon choix. La banque qui vous prête de l’argent pour le financement de votre bien immobilier peut refuser une assurance emprunteur « tierce » (une délégation d’assurance) si les garanties ne sont pas identiques à celles proposée par leur propre contrat (ou plus exactement le contrat de la société d’assurance qui fait partie du même groupe bancaire, ce qu’on appelle les contrats groupe).

A l’évidence, une banque sera d’autant plus encline à accepter le financement d’un bien immobilier si le client souscrit l’assurance emprunteur de son contrat groupe. La négociation sera, en pratique, également plus facile. Avec le délai d’un an que les clients ont désormais pour changer d’assurance emprunteur, il est tout à fait possible de partir sur un contrat groupe – ce qui facilite l’acceptation du dossier de prêt par la banque – et en changer après 1 an au maximum (à date de souscription). Il faut dans ce cas que les garanties soient les mêmes ou meilleures. Et c’est précisément ici que les problèmes se posent, car le client frontalier va devoir présenter un contrat d’assurance dont les conditions particulières sont les mêmes ou meilleures que celles du contrat groupe. Et en la matière, les contrats groupe ont fait preuve d’une très bonne créativité car ils incluent dans les conditions particulières des clauses effectivement très particulières (qui ne concernent en général qu’un nombre très réduit de cas, ou exposent une situation très spécifique), de sorte qu’il soit difficile pour un contrat individuel de rivaliser. Un courtier vous aidera dans ce cas à la fois dans votre recherche du meilleur contrat individuel et dans la négociation avec la banque.

Les problématiques spécifiques de l’assurance emprunteur pour les prêts en devise

A ce jour, il n’existe pas de délégation d’assurance qui couvre des prêts en francs suisses (ces délégations d’assurance sont faites, à l’origine, pour des prêts immobiliers en euros). Et comme certains établissements bancaires de la région proposent des contrats groupe avec des assurances emprunteur en francs suisses, ils refusent dans presque tous les cas les délégations d’assurance que pourraient proposer les clients frontaliers puisqu’elles ne couvrent que les emprunts en euros (et ne sont donc pas équivalentes). Les établissements en questions sont : la Caisse d’Epargne, le CIC, le Crédit Mutuel, et la Société Générale.

Si vous souscrivez un prêt en devise dans une autre banque que celles mentionnées ici, la délégation d’assurance peut être acceptée, pour autant que vous proposiez une assurance emprunteur proposant des garanties équivalentes ou meilleures que celle proposée par la banque.

 

Où souscrire ces prêts immobiliers en devises ?

Directement auprès des banques

Compte tenu du caractère  particulier de ces prêts, il n’est pas possible de les souscrire dans tous les établissements bancaires. Voici une liste des principaux établissements français qui en proposent :

Banque Laydernier, Banque Populaire des Alpes, BNP Paribas, CIC, Crédit Mutuel, Société Générale, Crédit Agricole.

Attention : avec les difficultés de refinancement que ces établissements ont rencontré, il est de plus en plus difficile d’obtenir des prêts immobiliers, du moins ces établissements sont-ils de plus en plus sélectifs sur les dossiers.

En passant par un courtier immobilier

Les courtiers peuvent vous proposer les meilleures conditions, car ils feront le tour de l’ensemble des établissements bancaires. Souscrire un prêt immobilier par leur intermédiaire peut s’avérer très intéressant, ils vous feront également gagner du temps. Par ailleurs, certains de ces professionnels du financements apportent un volume d’affaires telle aux banques qu’elles peuvent mieux négocier les conditions de taux. Enfin, le courtier pourra vous accompagner pour la négociation de votre délégation d’assurance (assurance emprunteur), ce que ne fera pas la banque puisqu’elle souhaitera en général proposer son contrat groupe.

 

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Les lois Scrivener et Neiertz

En tant que frontalier souscrivant un prêt immobilier dans une banque française, les lois françaises, notamment Scrivener et Neiertz, vous protègent.

La loi Scrivener permet d’informer l’emprunteur

La loi Scrivener, qui date de janvier 1978, oblige les établissements bancaires à mettre en place un dispositif d’information à destination des personnes qui empruntent pour l’acquisition d’un bien immobilier un montant supérieur à 21 500 euros. Le dispositif de la loi Scrivener permet à l’emprunteur de bien comprendre les implications de l’emprunt qu’il contracte (comme par exemple le coût total du crédit, une description précise du type de prêt souscrit, le taux effectif global (TEG) etc. La loi Scrivener impose également un délai de réflexion de 10 jours pendant lequel la personne qui emprunte pourra se rétracter sans frais ni pénalité.

La loi Scrivener prévoit également une clause qui permet au souscripteur du prêt immobilier d’annuler celui-ci au cas où la vente du bien immobilier ne se faisait pas. Les frontaliers qui souscrivent un prêt en devise dans une banque française sont concernés par cette loi.

La loi Neiertz contre le surendettement

La loi Neierts impose aux banques et établissements de crédit de mettre tout en oeuvre pour vérifier la solvabilité des personnes qui souscrivent un prêt immobilier. La loi Neierts s’est notamment illustrée par :

  • la création d’un fichier national centralisé qui liste les particuliers ayant eu des problèmes importants de remboursement de crédit : c’est le fameux FICP.
  • la création de la commission de sur-endettement, qui peut être saisie par un emprunteur sous certaines conditions en cas de difficulté de remboursement, et qui met tout en oeuvre pour trouver un arrangement (conditions de taux moins élevées, étalement des remboursements dans le temps…)

Crédit photo : © Gina Sanders