5 choses importantes à vérifier avant de faire un rachat de prêt immobilier en devise [infographie]

Les taux d’intérêt sont actuellement particulièrement bas, et si vous êtes frontalier et possédez un prêt immobilier en devise, vous vous êtes probablement demandé s’il ne serait pas intéressant de renégocier votre prêt auprès de votre établissement bancaire ou de le faire racheter par une autre banque.

Compte tenu du fait qu’il s’agit d’un prêt en devise, il n’est pas forcément toujours très simple de bien comprendre le fonctionnement du rachat de prêt immobilier en devise, de calculer le montant précis du gain en tenant compte du taux de change EUR CHF, ou encore de connaître les éventuels frais de ce rachat de prêt en devise.

Nous vous proposons ici de faire le point sur 5 critères importants du prêt en devise :

• le montant des pénalités sur le capital restant dû,
• la nouvelle garantie bancaire,
• le choix de la nouvelle durée du crédit immobilier,
• la nouvelle assurance emprunteur,
• le mécanisme du rachat du prêt immobilier en devise.

1. Le calcul des pénalités de remboursement anticipé

Si le rachat du prêt immobilier en devise se fait par une autre banque, la banque actuelle du client frontalier procédera à des pénalités de remboursement anticipé sur le capital restant dû (CRD). Si c’est la banque actuelle qui rachète le prêt (on parle alors de renégociation), sauf à ce que le client frontalier ait négocié une réduction, voire une suppression de ces pénalités de remboursement lors de la souscription du prêt initial, il faudra régler des pénalités de remboursement anticipé. Ces pénalités représentent en général l’équivalent d’un semestre d’intérêt sur le capital que l’on souhaite rembourser par anticipation, au taux moyen du prêt, sans que ce montant ne puisse excéder 3 % du capital restant dû avant remboursement.
Concrètement, le montant de la pénalité calculée par la banque sera de la moitié du taux d’intérêt (par exemple, pour un taux d’intérêt de 4 %, le montant des pénalités de remboursement sera de 2 % du CRD). Selon le dossier et le profil du client, le montant des pénalités de remboursement anticipé peut être intégré dans le nouveau financement.

2. Le coût de la nouvelle garantie bancaire du prêt immobilier en devise

Comme c’est le cas à chaque fois qu’un prêt est accordé, la nouvelle banque souhaitera mettre en place une garantie bancaire : dans le cas d’un rachat de prêt immobilier en devise, le client frontalier en général le choix entre une hypothèque ou une société de caution. Ce sont des frais non négligeables à prendre en compte dans le futur budget. Par ailleurs, des frais de dossier seront en général appliqués par la nouvelle banque, pour un montant de 800 EUR environ (ces frais peuvent varier d’un établissement bancaire à l’autre).

3. La durée du nouveau prêt immobilier en devise

Dans la mesure du rachat d’un prêt immobilier en devise déjà existant, le client frontalier aura la possibilité soit de conserver la même durée qu’initialement, soit de raccourcir la durée de son prêt immobilier. Sur le plan financier, il est évidemment plus intéressant de raccourcir la durée du prêt immobilier car il coûtera moins cher en intérêts. C’est bien entendu le taux d’endettement qui déterminera la capacité à raccourcir – ou non – la durée du nouveau prêt.

Dans des cas très exceptionnels, il est possible que la durée du prêt immobilier racheté soit supérieure à la durée du prêt initial.

4. Le montant de l’assurance emprunteur du nouveau prêt immobilier en devise

Dans le cadre d’un rachat de prêt immobilier en devise, le coût de l’assurance emprunteur du futur crédit est souvent un point négligé et c’est bien dommage, car il est souvent générateur de surprises. Le montant des assurances emprunteur est calculé en fonction l’âge de la personne qui emprunte : un pourcentage du capital à assurer est établi contractuellement, et ce pourcentage augmente par tranches d’âge. Supposons qu’entre la souscription du prêt initial et le rachat se soient écoulés 5 ans auparavant et qu’un client a 35 ans. Dans ce cas, il est certain que son assurance emprunteur augmentera, car il aura changé de tranche d’âge (la tranche des 40 ans marque notamment une augmentation significative du pourcentage et donc du montant de l’assurance emprunteur). C’est un “détail” qui peut ne pas en être un et ajouter un surcoût significatif à la mensualité finale.

5. La valeur de rachat du prêt immobilier en devise ne doit pas être supérieure à la valeur initiale du bien

C’est la spécificité du prêt en devise qui peut poser un gros problème dans le rachat du prêt immobilier. Le fonctionnement du rachat de prêt immobilier en devise est le suivant : la banque qui rachète le prêt en devise va racheter le montant en francs suisses du prêt (jusqu’ici, c’est plutôt une bonne nouvelle). Toutefois, la banque va effectuer une conversion franc suisse euro pour connaître la valeur du capital restant dû (CRD) à racheter, et va la comparer à la valeur initiale du bien immobilier. La valeur de rachat, c’est le montant du capital restant dû en francs suisses converti en euros, et il ne doit pas être supérieur à la valeur initiale du bien. Prenons les exemples suivants :

cas 1 : le rachat du prêt en devise n’est pas possible

• Prenons le cas d’un appartement acheté 240 000 euros le 10 décembre 2013
• A l’époque, nous supposons que le taux de change est à 1,25
• il n’y a aucun apport personnel de la part de l’acheteur frontalier (hormis les frais de notaire, la garantie et frais de dossier) : le financement porte sur 240 000 euros, ce qui représente un prêt immobilier en devise de 300 000 francs suisses
• Le taux d’intérêt du crédit immobilier en franc suisse est de 2.90 % fixe

En date du 10/04/2015, l’acheteur souhaite évaluer l’opportunité de faire un rachat de prêt immobilier en devise compte tenu des conditions de taux intéressantes. Le capital restant dû (CRD) en CHF est, selon le tableau d’amortissement du prêt en francs suisses, à cette date de 278 291.61 CHF : c’est le montant que devrait racheter la nouvelle banque (comme indiqué, le rachat de prêt immobilier en devise se fait directement en francs suisses, sans conversion).

La banque va pourtant calculer l’équivalent en euro du capital restant dû : dans notre exemple, 278 291.61 CHF donne environ 252 992.37 euros (pour un taux de change de 1,10). Le capital restant dû (CRD) étant supérieur à la valeur initiale du bien de 240 000 Euros (le financement ayant été couvert 100 % du montant du bien immobilier, l’acheteur n’ayant fait aucun apport)

Conclusion : la banque n’acceptera pas de procéder au rachat du crédit immobilier en devise, la valeur de rachat convertie en euro étant supérieure au montant initial du bien

cas 2 : le rachat de prêt immobilier en devise est possible

• Prenons le cas d’un appartement acheté 300 000 euros le 10 décembre 2013
• Le taux de change est de 1,25
• Le financement porte sur 240 000 euros : l’acheteur a un apport de 60 000 euros. Le prêt en francs suisses est donc de 300 000 CHF
• Le taux d’intérêt du crédit immobilier est de 2,90% fixe

Au 10/04/2015, le taux de change est de 1,10. Le capital restant dû (CRD) est comme dans l’exemple précédent de 278 291.67 CHF, ce qui représente 252 992.37 euros. Dans ce cas, le montant de rachat est inférieur à la valeur initiale du bien (300 000 euros). L’écart, d’un montant de 47 007.62 euros, permet de calculer ce que la banque appelle la marge hypothécaire, qui est ici de 15,66% (47 007,62/300 000). Les banques rentrent en matière pour le rachat de prêt immobilier en devise à partir d’une certaine marge hypothécaire, qui dépend de chaque établissement : à notre connaissance, en Haute-Savoie et dans l’Ain, 2 banques commencent à étudier les dossiers à partir de 5% de marge hypothécaire, une à 10%, l’autre à 20%. Il semblerait par ailleurs que certaines étudient les dossiers avec une marge nulle, mais cela reste à confirmer (et cela dépend très probablement du “profil” des clients qui souhaitent faire un rachat de prêt en devises) . Dans notre exemple, il est probable qu’une banque accepte de racheter le prêt immobilier en devise.

Quelques remarques

• on constate ici que l’apport initial de 60 000 euros est “amputé” d’environ 13 000 euros à cause des effets du taux de change franc suisse euro.
• plus le taux de change aura varié entre le moment où le client frontalier a souscrit le prêt en devise et celui où il veut le faire racheter, plus ce rachat sera difficile s’il n’y a pas à l’origine un apport personnel important

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Infographie : le rachat de prêt en devise

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