Financement immobilier et 2ème pilier : 6 choses importantes à connaître + infographie

Bon nombre de frontaliers souhaitent utiliser leur 2ème pilier pour le financement d’un achat immobilier (pour ceux qui ne le savent pas, le 2ème pilier est l’équivalent d’un fond de pension en CHF qui est alimenté par le salarié et l’entreprise à travers les charges salariales, et vient en complément de l’AVS pour compléter la retraite). Le déblocage du 2ème pilier est un sujet important (il concerne en général des sommes d’argent importantes et touche à la retraite) qu’il faut bien connaitre.
Dans cet article, nous reprendrons aussi les grandes tendances que nous observons actuellement chez les banques qui proposent le financement immobilier sous forme de prêt en devise.

1. Le retrait du 2ème pilier signifie une baisse de la prestation retraite

C’est le principe des vases communicants : ce que vous retirez de votre 2ème pilier, vous ne l’aurez bien sûr pas pour votre retraite. Cela semble être une évidence, mais il est important de l’écrire, et surtout de le comprendre. Certes, le fait d’utiliser une partie de votre 2ème pilier vous permettra de réduire le montant à emprunter (et donc les mensualités) et / ou la durée du prêt immobilier, mais cela se traduira par une perte significative de ressource au moment de la retraite. En fait, l’âge que vous avez au moment de souscrire votre prêt en devise est une question clé : si vous avez plus de 45 ans, alors le déblocage du 2ème pilier peut être très problématique. Plus jeune, ce n’est pas forcément le cas car on peut imaginer pouvoir reconstituer son 2ème pilier, ce qui est fort peu probable après 45 ans.
Dans tous les cas, soyez attentif au montant que vous voulez débloquer pour ne pas vous pénaliser plus tard, les retraites des frontaliers étant notamment parfois incomplètes.

2. Le 2ème pilier n’est pas forcément considéré comme un apport personnel par les banques

Les banques pour frontaliers sont de plus en plus regardantes sur les dossiers de crédit qu’elles ont à traiter. Elle prêtent moins qu’avant pour la plupart, et sélectionnent mieux leurs clients frontaliers. N’oublions pas que le métier de base d’une banque, c’est de gérer le risque, ce qui, au final, protège la banque et le client. Beaucoup d’entre-vous vont considérer l’apport du 2ème pilier comme un apport personnel. Les banques ont depuis quelque temps un avis différent : pour elle, le 2ème pilier est une « obligation légale » et pas une démarche volontaire d’épargne. Et dans l’esprit, selon les critères de sélection de la banque, cela change pas mal de choses. Ainsi, les conditions proposées à un client ne seront pas forcément les mêmes si son apport personnel est uniquement constitué du déblocage du 2ème pilier que s’il est constitué d’une épargne personnelle.

3. Ce que le 2ème pilier peut financer est limité

Le 2ème pilier permet :

• de financer l’achat de votre résidence principale,
• de financer des travaux importants de rénovation de votre résidence principale,
• de racheter le financement de votre résidence principale.

Or, l’achat d’un appartement ou d’une maison comprend le prix de vente du bien immobilier, auquel il convient d’ajouter d’autres frais, tels que la garantie bancaire, les frais de dossiers éventuels, les frais de notaire.

Pour bien comprendre dans le concret de quoi il est question, voici un exemple chiffré pour l’acquisition d’une maison en Haute-Savoie près de la frontière franco-suisse :

• Prix de vente : 450’000 euros
• Droit d’enregistrement (frais de notaire) : 34’650 euros
• Garantie bancaire : 4’500 euros
• Frais de dossier facturés par la banque : 800 euros

• Soit un TOTAL de 489’950 euros

Les droits d’enregistrement, la garantie bancaire et les frais de dossier,  qui représentent 39’950 euros, ne peuvent pas être financés par le 2ème pilier mais par vos deniers personnels.

On observe ici une tendance générale qui s’applique de plus en plus par les établissements bancaires, même s’il est encore possible de financer les frais de notaire avec le 2ème pilier dans certaines banques, à condition que le 2ème pilier ne soit pas trop faible par rapport au montant de l’acquisition. Enfin, certaines caisses de pension prennent en garantie une hypothèque sur votre bien immobilier à hauteur des fonds débloqués dans le 2ème pilier. Dans ce cas, il vous sera très difficile, voire impossible de financer les frais de notaire avec le 2ème pilier.

Concernant le rachat d’un financement par le 2ème pilier ou le financement de travaux dans votre appartement ou votre maison, ce problème ne se pose pas puisqu’il n’y a dans ces situations pas de droit d’enregistrement ni de garantie bancaire à souscrire.

4. Le déblocage des fonds du 2ème pilier peut prendre du temps et être fastidieux

Prévoyez large si vous voulez débloquer des fonds de votre 2ème pilier : les caisses de prévoyance sont de plus en plus précises concernant les documents demandés, et vérifient de plus en plus près les acquisitions. La raison ? Concrètement, les institutions de prévoyance professionnelle ont, et auront à l’avenir, de plus en plus besoin de fonds compte tenu de la différence annoncée entre les actifs et les retraités. Aussi, il sera probablement de plus en plus difficile de débloquer les avoirs d’un 2ème pilier par anticipation (ce qui signifie que la législation suisse sur le sujet, tout comme les conditions de retrait des caisses de pension, évolueront dans l’avenir). A titre d’exemple, la loi votée en 2012 a « l’avantage », du point de vue des autorités et des caisses de prévoyance, de limiter le retrait du 2ème pilier pour le financement d’un bien immobilier. Evidemment, pour les acheteurs, ce n’est pas forcément une bonne nouvelle.

Les documents à fournir à la caisse de pension sont nombreux : attestations de financement de la résidence principale à fournir par la banque, plan de financement de la banque, attestation du notaire justifiant l’acquisition… Les documents à fournir dépendent des institutions de prévoyance professionnelle. Mais surtout, on estime les délais entre la demande initiale et le déblocage à 1 mois 1/2 environ : dans le planning d’achat de votre bien immobilier, pensez à intégrer ces contraintes supplémentaires si vous ne voulez pas vous retrouver chez le notaire avec un « trou » correspondant au montant de l’apport de votre 2ème pilier (et donc le report de la vente).

5. Le 2ème pilier doit être reconstitué en cas de revente

Lors de la vente de votre bien immobilier, et dans le cas où vous souhaiteriez mettre à la location ce bien (dans le cas, par exemple, où l’augmentation du taux de change franc suisse euro compromette la revente de votre bien immobilier), vous serez dans l’obligation de rembourser votre 2ème pilier, sauf si vous l’avez reconstitué entre temps.

Dans le cas où vous revendez votre résidence principale pour l’acquisition d’une autre résidence principale, le notaire est garant du réemploi des fonds (et pas du remboursement, ce qui signifie, dans le concret, que le notaire vous informera qu’il faut rembourser la caisse de pension si vous ne réutilisez pas les fonds pour l’achat d’une résidence principale mais il ne peut vous y contraindre), et vous n’aurez donc dans ce cas pas à rembourser votre 2ème pilier. Attention : comme indiqué précédemment, certaines rares institutions de prévoyance professionnelle prennent une hypothèque en France sur votre bien immobilier équivalent à la somme des fonds débloqués, et dans ce cas il n’est bien sûr pas possible de faire autre chose que de rembourser la Caisse de Prévoyance ou d’utiliser les fonds pour l’acquisition d’une nouvelle résidence principale.

Dans la pratique, il est arrivé et et arrive :

• que des propriétaires frontaliers revendent leur résidence principale (financée par un 2ème pilier) et ne rachètent pas de résidence principale
• que des propriétaires ayant financé une résidence principale avec un 2ème pilier la mettent en location

Dans ces 2 cas, les propriétaires auraient dû rembourser les fonds à la caisse de pension.

6. Lors du déblocage des fonds, un impôt sera prélevé, et il faut le prévoir dans votre budget

Un impôt à la source de 6% en moyenne (dans la plupart des cas pour les caisses de pension qui sont ont leur siège à Genève) sera prélevé sur le montant débloqué du 2ème pilier. Cette somme, une fois déclarée en France, peut ensuite être récupérée. Toutefois, il faut en tenir compte pour l’établissement de votre plan de financement. Voici une ressource sur le site de la République et du canton de Genève (pour les caisses de pension établies à Genève) qui vous permettra d’y voir plus clair et de calculer cet impôt à la source sur les prestations en capital. Attention : le montant de l’impôt à payer ne dépend pas du canton de résidence de votre entreprise, mais du canton où se trouve le siège de votre caisse de pension. Nuance.

 Infographie : documents et démarches pour débloquer son 2ème pilier

Voici à présent l’infographie « Débloquer son 2ème pilier : documents et démarches » qui vous permettra de voir en un coup d’oeil toutes les démarches relatives au déblocage du 2ème pilier.

Crédit photo : Fotolia © Romolo Tavani pour l’infographie, David Talerman pour la photo de couverture