6 bonnes raisons de ne PAS souscrire de prêt en devise

Avec des taux d’intérêt au plus bas, un taux de change franc suisse euro très favorable pour ceux qui sont payés en francs suisses et des prix de l’immobilier qui commencent à baisser, la période semble plus que jamais propice à l’achat d’un bien immobilier en France quand on perçoit un salaire en francs suisses.

Les frontaliers et résidents en Suisse qui souhaitent acheter un bien immobilier en France auront, pour la plupart, le même réflexe : souscrire un prêt en devise (un prêt en franc suisse) pour le financement d’un bien immobilier, car celui-ci permet, selon les banques, de réduire le risque de change (l’emprunt est dans la même devise que les revenus) et parce que les taux d’intérêt des prêts en francs suisses sont, historiquement, plus attractifs que les taux d’intérêt des prêts en euro.

Toutefois, l’avantage financier ne doit pas être le seul critère à prendre en compte, car le prêt en devise comporte un certain nombre de risques dont les frontaliers n’ont pas toujours conscience.

Et si on cumule l’ensemble de ces risques, avec un environnement de taux bas, on peut sérieusement se demander si le prêt en devise est le plus intéressant, et si un prêt en euro “classique” n’est pas préférable. Voici en tous les cas 6 bonnes raisons de pas souscrire un prêt en devise quand les taux sont très bas.

Raison #1 – A la revente du bien, le risque de taux de change est réel

J’avais déjà évoqué la problématique des risques du prêt en devise pour les frontaliers dans un article en 2013. A l’époque, l’environnement n’était pas le même (les taux d’intérêt étaient déjà bas, mais le taux de change euro franc suisse était différent, le taux plancher imposé par la BNS était à l’époque en place), mais les mécanismes qui mènent à un problème de défaillance sont restés les mêmes : la séparation ou le divorce quand on a acheté ensemble un bien immobilier, le chômage, et la variation du taux de change EUR CHF.

Quand on souscrit un prêt en devises (en francs suisses), il faut comprendre qu’on anéantit le risque de change dans les remboursements mensuels du prêt, mais que ce risque est reporté au moment de la revente, lorsqu’il faut solder le prêt. En effet, le bien immobilier étant acquis en France, l’achat et la revente du bien immobilier se font en euro, et donc indépendamment de la devise utilisée pour le prêt.

Voici un exemple :

Pour le financement d’un appartement en zone frontalière française en Haute-Savoie d’un montant de 300 000 euros et un taux de change euro CHF actuel à 1.08, vous aurez une dette envers la banque en francs suisses de 324 000 CHF.

Supposons que vous revendiez le bien immobilier à 300 000 euros (ce qui reste encore à démontrer, mais au moins ici on suppose qu’il n’y aucune spéculation immobilière), avec cette fois un taux de change euro CHF de 1 pour 1 (1 euro = 1 franc suisse). Dans ce cas, vous rembourserez 300 000 CHF, et il vous manquera donc 24 000 CHF pour solder votre prêt. Dans une telle situation, soit vous ne faites pas l’opération, soit vous la faites mais avec une dette importante. Or, dans certaines situations (un divorce difficile par exemple…) vous n’aurez peut-être pas toujours le choix et revendrez à perte, avec une dette sur un emprunt à payer à la banque pour un bien que vous ne possédez plus.

Dans cet exemple, la variation du taux de change est certes importante. Mais sur une durée d’emprunt qui est en général de plusieurs années, on ne peut prévoir l’évolution du cours de change. Par ailleurs, ce risque de change se cumule au risque de baisse de la valorisation du bien immobilier (qui peut arriver selon les périodes où on achète et revend son appartement ou sa maison), ce qui fait peser un risque supplémentaire sur l’opération.

Raison #2 – Souscrire un prêt en devise pour un bien destiné à la location

Si vous souhaitez souscrire un prêt en devise pour l’achat d’un bien immobilier que vous souhaitez louer (investissement locatif), la souscription d’un crédit immobilier en devises n’est probablement pas la bonne solution.

En effet, le droit français impose que les contrats de location fixent le montant des loyers en euros et qu’ils soient également payés en euros. En clair, il est totalement interdit de louer un bien immobilier en France et que le loyer soit exprimé et payé en francs suisses (dans la pratique, certains frontaliers le font, mais ils sont hors la loi). Du coup, cela signifie que vous allez supporter le risque de change entre le montant en euro que vous versera votre locataire, et le montant en franc suisse que vous devrez rembourser à la banque. Dans ce cas, il est très clair que l’intérêt initial du prêt en devises (supprimer tous les mois le risque de change) est « anéantis » par ce montage : autant donc souscrire directement un prêt en euro.

Raison #3 – En cas de décès ou d’invalidité, les assurances emprunteur en euros vous exposent au risque de change

Une assurance emprunteur est exigée par la banque pour couvrir le bien en cas de décès ou d’invalidité du ou des emprunteurs. Certaines banques proposent des assurances emprunteur en euros. Cela signifie qu’en cas de de décès, de perte totale et irréversible d’autonomie, d’incapacité ou d’invalidité, l’assurance emprunteur sera activée pour prendre le relais et procéder au remboursement.

Sauf qu’entre le moment où vous avez souscrit votre prêt avec une assurance emprunteur en euro et le moment où l’assurance emprunteur s’active, le taux de changer euro CHF aura changé. S’il a changé en votre défaveur (si le franc suisse s’est apprécié face à l’euro) cela signifie que les remboursements en euros de l’assurance emprunteur ne couvriront pas la dette en francs suisses que vous aurez envers la banque qui vous a prêté de l’argent. Certaines assurances emprunteur sont en CHF, mais elles sont rares.

Si nous reprenons notre exemple d’une acquisition immobilière à 300 000 euros avec un taux de change euro CHF de 1.08, la dette que vous aurez envers la banque en francs suisses sera de 324 000 CHF. En cas de décès, l’assurance emprunteur prise en euros remboursera 300 000 euros. Si au moment du décès le taux de change euro CHF est à 1, vous percevrez alors 300 000 CHF. Il manquera donc 24 000 CHF au conjoint survivant pour solder la dette. Plus précisément, il devra continuer à la rembourser.

Raison #4 – La perte d’emploi, plus problématique quand on a un prêt en devise et qu’on est frontalier

Un frontalier qui se retrouve au chômage est indemnisé par la France. Cette indemnisation est faite en euro, sur la base des revenus suisses. Si vous avez souscrit un prêt en devise, vous devrez alors subir tous les mois le risque de change tant que vous serez au chômage.

A cet effet de change vient s’ajouter le montant de l’allocation chômage, fortement réduit par rapport au salaire que vous aviez dans l’entreprise suisse : c’est ce double effet (risque de change et allocation faible) qui est dangereux et pose problème, et ce d’autant que vous avez fait un montage au maximum de votre capacité d’emprunt (ou de votre taux d’endettement). Et dans cette situation, impossible de racheter le prêt (en supposant que cela soit une option intéressante compte tenu des conditions de taux de change et de taux), car aucune banque ne prêtera de l’argent à une personne qui se trouve au chômage…

Raison #5 – Le rachat de prêt peut être impossible selon l’évolution du taux de change

Dans la vie d’un prêt, il peut arriver qu’on souhaite renégocier son taux (par exemple, actuellement, les taux étant particulièrement bas, il peut être intéressant de les renégocier). Si votre prêt en devise est racheté, le rachat se fait directement en francs suisses, sans passer par l’euro. En revanche, votre capital restant dû (CRD), qui correspond au montant du prêt en devise que vous devez encore rembourser, est lui converti en euro pour que la banque puisse connaître la contre-valeur et établir le montant à financer.

Et c’est là que ça se complique car selon l’évolution du taux de change EUR CHF, le montant du rachat peut être supérieur à la valeur initiale du bien : et dans ce cas, aucune banque ne vous suivra. Nous avons décrit en détail ce dispositif dans un article sur les 5 choses importantes à vérifier avant de faire un rachat de prêt en devise.

Voici un exemple : prenons toujours le même bien immobilier acheté 300 000 euros avec le taux de change de 1.08 soit un emprunt de 324 000 CHF. Si vous souhaitez racheter votre prêt (du moins le CRD), la banque va vérifier ce que valent les 324 000 CHF par rapport à la valeur d’acquisition de votre bien. Si le change passe à la parité euro franc suisse, votre dette équivaut à 324 000 euros. Soit 24 000 euros de plus que la valeur initiale du bien.

Pour un bien immobilier de cette valeur, financé sur 25 ans, au taux de 1,45%, il faut, avec les conditions actuelles, à peu près 28 mois pour amortir ces 24 000 euros. En clair, l’effet de change – certes important dans cet exemple – anéantit l’équivalent de plus de 2 ans d’amortissement du prêt immobilier. Selon l’effet du taux de change, et le moment où vous souhaitez effectuer votre rachat, ce dernier peut être soit impossible, soit finalement peu intéressant puisque vous ne bénéficiez pas de l’amortissement à plein.

Raison #6 – Sur la durée moyenne de détention des biens immobiliers, prêts en devises et prêt en euro se valent presque

Quand on va voir son banquier pour souscrire un prêt immobilier, on établit en général l’ensemble de ses calculs et de son raisonnement sur la durée totale du prêt (15 ans dans le meilleur des cas, 20 ou 25 ans dans la plupart). C’est une erreur car la durée moyenne de détention d’un bien immobilier, c’est 7 ans selon les statistiques. Si on regarde le capital restant dû à cette date (car c’est bien le capital restant qu’on va devoir rembourser), à la fois pour un prêt en devise et pour un prêt en euro, on a :

• Pour un prêt en euros qui permet de financer un bien à 300 000 euros sur 25 ans, les conditions de taux sont à 3%. On aura alors un capital restant dû (CRD) dans 7 ans de 235 238 euros (hors assurances, mais cela n’a pas d’impact sur le calcul)
• Pour un prêt en francs suisses qui permet de financer un bien à 300 000 euros sur 25 ans, les conditions de taux sont à 1,35%. On aura alors un capital restant dû dans 7 ans de 225 929 euros

La différence, dans cet exemple, n’est “que” de 9 309 euros (compte tenu de la période, 7 ans, ce n’est pas grand chose, et surtout, les conditions des taux en euros sont basses et donc très compétitive dans l’absolu). Si on tient compte des variations du taux de change (on a vu dans l’exemple ci-dessous ce que cela pouvait impliquer), et de l’ensemble des risques que nous avons évoqués ici, on peut sérieusement se demander s’il est intéressant de souscrire un prêt en devise…

Conclusion

Cet article n’a qu’une seule ambition : vous faire réfléchir sur l’intérêt de souscrire un prêt en devise VS l’intérêt de souscrire un prêt en euro.
Actuellement, les conditions du marché sont telles que les prêts en euros sont probablement presque aussi intéressants que les prêts en devises pour frontalier, mais il sont surtout beaucoup moins risqués. Le problème c’est que beaucoup d’acteurs financiers poussent les frontaliers vers ce type de prêt, et c’est probablement une erreur.

Mon conseil est donc le suivant : avant de souscrire un prêt immobilier en devise, pesez bien le pour et le contre ou mieux encore : passez par notre partenaire qui vous aidera à choisir le bon type de prêt fera pour vous les calculs et vous dénichera les meilleures conditions !

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